In diesem Artikel möchte ich die Vorteile einer kleinen Wohnung an diversen Beispielen aufzeigen. Ich hoffe, der Beitrag lässt dich an der ein oder anderen Stelle etwas schmunzeln 😉
Wie willst du wohnen?
Hast du dich schon einmal bewusst gefragt, wie du wirklich wohnen willst? Oder hast du ungefragt aus der Werbung den Wunsch nach einem großen Eigenheim einfach übernommen? Sind dir die immensen Kosten dieses Lebensweges bekannt? Falls ja, blendest du sie einfach aus, um dich nicht schlecht zu fühlen?
Ich denke, es wird Zeit, uns das Thema Wohnen mal etwas näher anzuschauen.
Welche Vorteile hat eine kleine Wohnung?
Beginnen möchte ich mit den Vorteilen einer kleinen Wohnung gegenüber dem großen Eigenheim.
geringere Kosten
Der größte Vorteil einer kleinen Wohnung gegenüber dem großen Eigenheim ist der Kostenpunkt. Jeder m² mehr kostet schon beim Kauf extra (mehr Fließen, Beton, Steine, Farbe, größere Heizung etc.). Danach kommt dann der Unterhalt (Heizkosten) genauso wie die Instandhaltungskosten (es geht etwas kaputt und du musst es ersetzen). Die Versicherung und die Grundsteuer sind einfach teurer, je größer und wertvoller die Unterkunft ist.
Danach geht es weiter mit der Einrichtung. Du brauchst mehr und größere Möbel, greifst hier vielleicht sogar zu viel teureren Stücken, da du ja „dein Nest“ einrichtest und es jetzt dir gehört. Da muss es dann schon das Vollholz-Modell aus dem Einrichtungshaus sein. Dieses „Upgrade“ kostet schnell mal ein paar Tausend €.
Die Küche kann auch nicht mehr eine günstige für wenige Tausend Euro sein, jetzt es muss die große Kücheninsel mit dem teuren Bora-Dunstabzug in der Mitte des kombinierten Wohn- / Kochraumes sein. Einen Standardkühlschrank willst du dir dann auch nicht hinstellen, da sollte es dann schon das große, freistehende Zweitüren-Edelstahl-Teil sein. Schon sind die nächsten 10 – 20.000 € weg.
Im Bad geht das Spielchen dann weiter. „Ach Schatz, lass uns doch die wertigeren Fließen nehmen, ist ja jetzt für immer“ hörst du deine Frau im Baumarkt neben dir sagen, während sie gleich danach zu den teuren Designer-Waschbecken inklusive fancy Armaturen schreitet. Worauf ich hier hinaus will ist klar oder? 😛
geringerer Putzaufwand
Der nächste große Vorteil einer kleinen Wohnung findet sich in der Zeitersparnis beim Thema Putzen. Jeden m² Platz, den du mehr hast, musst du auch sauber halten. Das bedeutet, dass Staubsaugen, Wischen, Kehren etc. einfach länger dauert, bis deine ganze Wohnung oder dein ganzes Haus wieder blitzeblank ist. Dazu kommen dann noch Mehrkosten für Putzmittel, denn du brauchst einfach mehr Reiniger oder Tücher / Lappen oder Wasser. Wobei das nicht viel ausmachen dürfte.
Wir genießen es jedenfalls, unsere 67 m² sehr schnell geputzt zu haben. Danach können wir uns dann wichtigeren oder schöneren Dingen widmen (sei es die Selbstständigkeit oder unsere Hobbys) 😊
Minimalismus / Anzahl der Dinge
Ein weiterer Punkt ist dann das Thema Minimalismus. Hier gilt die Regel: Wer Platz hat, nutzt ihn auch.
Das ist zumindest meine Erfahrung. Es werden mehr Schränke gekauft, die sodann auch gefüllt werden. Oder dekoriert. Oder beides. Diese vielen Dinge sind dann ganz besonders wieder beim Putzen lustig. Hochheben, darunter putzen, Deko putzen, wieder hinstellen. Und das hundertfach 🙈
Noch dazu wird ja erstmal viel Zeit und Geld aufgewendet, um die ganzen Dinge erstmal zu finden und zu kaufen.
Da fällt mir der Spruch vom Film Fight Club ein: „Alles was du besitzt, besitzt irgendwann dich.“ (Übrigens ein sehr sehenswerter Film 😉 )
Zusammenfassend kann man sagen, dass weniger Platz automatisch auch weniger Dinge in deinem Besitz bedeuten. Dadurch kannst du dich auf die wirklich wichtigen Dinge besser konzentrieren, auch weil du dann mehr Zeit dafür hast.
Wir haben zum Beispiel bei unserem Zusammenzug in die 67 m² große Wohnung viele pfiffige Lösungen angewandt:
Um in unseren Regalen (und sogar im Kühlschrank) mehr Platz zu schaffen, haben wir „Extraböden“ mit diesen Drahtgestellen eingebaut: Link zum Produkt(*)
Für Tassen gibt es auch eine sehr coole Lösung: Link zum Produkt(*)
Unseren Kleider- und Schuhschränken haben wir auch maßangefertigte Extraböden spendiert: Link zum Produkt(*)
Wie du siehst, gibt es immer eine Lösung, um Platz zu sparen beziehungsweise mit dem vorhandenen Platz besser zurecht zu kommen. Was natürlich immer hilft, ist sich von Dingen zu trennen, die man eh nicht mehr verwendet 😉
weniger Gartenarbeit
Weiter geht es mit den Folgen eines Gartens beim Einfamilienhaus. Wenn du dir nicht gerade so eine todschicke neumoderne Steinwüste zulegst, wirst du dir einiges an Arbeit aufhalsen. Rasen mähen, Sträucher schneiden, Unkraut jäten, Bäume stutzen, Hecken schneiden, Düngen, Vertikutieren, und vieles mehr warten dann auf dich. Am Besten legst du dir für diese Arbeiten noch ganz viele neue Geräte zu, welche du dann in deinem nun anzuschaffenden Gartenhaus unterbringst. Gleich daneben steht dann der Autoanhänger, um die ganzen Gartenabfälle auch in den Kompostierhof fahren zu können. Dort darfst du dann gleich noch für die Entsorgung des Mülls extra bezahlen.
So jedenfalls sah der Alltag im Umfeld meines Elternhauses aus. Montags bis Freitags arbeiten, abends dann noch schnell gießen (gut, nur im Sommer), und Samstag dann den ganzen Tag Gartenarbeit. Und mit viel Glück war dann Sonntag Ruhetag. Aber selbst dort gab es einige Zeitgenossen, die ihren Rasen wohl Samstags nicht mehr geschafft hatten und daher am Sonntag mähen mussten 😄
Wir haben aktuell keinen Garten, und ich muss sagen, mir fehlt tatsächlich gar nichts. Wenn ich ins Grüne will, nehme ich mein Rad und fahre an den öffentlichen Baggersee oder ins Freibad. Nicole hätte zwar schon gerne einen eigenen Garten, aber möchte dafür auch möglichst wenig Zeit aufwenden.
wegfallende Arbeit
Als Eigenheimbesitzer kommen dann noch kleinere oder größere Arbeiten auf einen zu, wie zum Beispiel den Schnee in der Einfahrt im Winter zu räumen. Und das laut deutscher Rechtssprechung möglichst noch vor 7 Uhr früh, damit auch ja der Postbote nicht ausrutscht. Nicht vergessen, dass die Schneeräumpflicht auch tagsüber besteht, egal, ob du gerade in der Arbeit bist oder nicht…
Hast du noch das Glück, dass ein Gehweg an deiner Grundstücksgrenze verläuft, musst du diesen gleich noch mit räumen. Toll oder?
Alle paar Wochen darfst du dich selbst darum kümmern, die Mülltonnen korrekt an den Straßenrand zu stellen. Das ist jetzt nicht sonderlich schlimm, kann je nach Größe der Tonne aber auch eine Plackerei sein.
Unsere Situation sieht da etwas anders aus. Ums Schneeräumen und die Mülltonnen kümmert sich der Hausmeister, der anteilig von allen Bewohnern des Wohnblocks bezahlt wird. Hier haben wir also das Full-Service-Paket 🙂
einfacherer Urlaub
Willst du mit einem großen Eigenheim inklusive Garten länger in den Urlaub fahren, musst du dich darum kümmern, dass ein Gärtner die Bewässerung, das Rasenmähen und nach dem Haus schauen übernimmt. Gegen Geld versteht sich. Klar gibt es mittlerweile Rasenmähroboter und automatische Bewässerungssysteme, aber auch die Kosten erstmal (gar nicht so wenig) Geld und Zeit, um sie korrekt einzustellen. Nachschauen muss dann trotzdem jemand, ob alles korrekt funktioniert.
Wir hingegen können die Tür zu unserer Wohnung einfach zusperren und sind dann mal weg. Pflanzen haben wir nur sehr wenige, um die wäre es nicht schade (für ca. 50 € könnten wir alle ersetzen). Einfacher kann verreisen nicht sein…
Standortvorteil einer kleinen Wohnung
Der letzte große Vorteil einer kleinen Wohnung gegenüber dem Eigenheim im Grünen ist der Standort. Denn meistens befinden sich diese eher in der Mitte des Ortes, bei dem fast alles fußläufig zu erreichen ist. Das große Grundstück mit Einfamilienhaus hingegen befindet sich meistens am Ortsrand in den Neubaugebieten. Von dort kommt man ohne Auto nicht wirklich weit. Es kann also gut sein, dass du dein Auto (oder deinen Zweitwagen) nur deshalb anschaffen musstest…
Wir wohnen ca. 500 m von der Innenstadt entfernt. Viele Bäcker, Metzger, Lebensmittelmärkte und Bekleidungsgeschäfte erreichen wir innerhalb 15 Minuten zu Fuß. Müsste ich nicht aktuell noch in die Arbeit fahren (und im Sommer erledige ich das mit dem Rad, da es nur 5 km sind) bräuchten wir nur ein Auto. Aber zumindest haben wir Die Vorteile eines alten Autos erkannt und sparen hier Geld.
Der Gesamtkostenvergleich
Wie sieht es aus, wenn man jetzt die genannten Punkte in Geldeinheiten umsetzt?
Als Kaltmiete habe ich 10 € / m² angesetzt. Die Wohnung hat 90, das Haus hingegen 150 m². Für das Haus (Kaufpreis inkl. Nebenkosten 435.000 €, 80.000 € Eigenkapital) habe ich einen Kreditrechner bemüht, das günstigste Angebot war dann bei 2.330 € pro Monat (4 % Tilgung, 3,89 % Sollzins, 20 Jahr Zinsbindung). –> Nach 17,5 Jahren ist der Kredit damit abbezahlt.
Die Nebenkosten habe ich etwa anhand der Quadratmeter hochgerechnet, plus einen kleinen Vorteil für die Wohnung, da ja an fast allen Seiten die Nachbarn mitheizen.
Instandhaltung fällt in der Wohnung keine an, da das in der Kaltmiete enthalten ist. Beim Haus habe ich 1 € / m² / Monat gerechnet. Dies wird oft als Faustformel genannt.
An Grundsteuer und Versicherung (Brand, etc.) gehe ich von 600 € / Jahr aus.
Durch die Lage des Eigenheims auf dem Land fallen erhöhte Kosten für die längere Pendelstrecke und das zweite Auto an.
Der Garten kostet auch extra Wasser zum gießen, Gartengeräte, Müllentsorgungsgebühren, Anhänger, etc.
| was? | großes Haus | kleine Wohnung |
|---|---|---|
| monatliche Miete Zins + Tilgung | 2.330 € | 900 € |
| Nebenkosten | 350 € | 180 € |
| Instandhaltung | 150 € | 0 € |
| Versicherung / Grundsteuer | 50 € | 0 € |
| Mehrkosten Auto | 200 € | 0 € |
| Mehrkosten Garten | 50 € | 0 € |
| Gesamt | 3.130 € | 1.080 € |
Damit kommen wir dann auf 2.050 € Mehrkosten pro Monat, die ein großes, neues Haus im Gegensatz zur kleinen Wohnung verursacht. Dabei sind jetzt aber noch nicht die höheren Summen für die hochwertigere Ausstattung (Küche, Bad, Garten) etc. mit einberechnet.
Der Unterschied
Was bedeutet es aber nun, wenn du die kleine Wohnung statt dem großen Haus wählst und damit ca. 2.050 € jeden Monat einsparen kannst und diese Summe in einen ETF-Sparplan auf z.B. den MSCI World investierst?
Wir nehmen hier 17,5 Jahre Anspardauer an, 2.050 € pro Monat Sparrate mit 3 % sinkend pro Jahr aufgrund der Mietsteigerung, 1 % Sparplankosten, 0,25 % Verwaltungsgebühr und eine Rendite von 9 %. Als Startkapital können wir anfangs gleich das Eigenkapital von 80.000 € investieren.
Damit wurden dann insgesamt 418.750 € eingezahlt (😳) – die hättest du sonst für dein großes Haus ausgegeben – und nach 17,5 Jahren steht eine Endsumme von ca. 1,03 Millionen € (nach Steuer) 🤓. Dieses Vermögen würde übrigens ca. 2.500 € Netto / Monat an Ausschüttungen generieren…
Das Haus wäre in der Zeit vermutlich von 400.000 € auf 671.000 € im Wert nominal gestiegen (aufgrund der Inflation von langfristig 3 %).
Die Miete hätte sich von 900 € auf 1.510 € erhöht, ebenfalls aufgrund der Inflation. Inklusive Nebenkosten dann gesamt 1.810 € / Monat. Dem Mieter verbleiben also 690 €, da er ja 2.500 € Ausschüttungen / Monat erhält.
Der Hauseigentümer hingegen müsste ca. 1.340 € / Monat ausgeben, da sich seine Kosten ebenfalls mit der Inflation erhöht hätten. Lediglich die Zins- und Tilgungsrate wäre weggefallen.
| was? | Hauskäufer | Mieter |
|---|---|---|
| Endvermögen | 671.000 € | 1.030.000 € |
| Wohnkosten | 1.340 € | -690 € |
Am Ende hat der Mieter also über 1 Mio € liquides Nettovermögen, und nach Wohnkosten hat er jeden Monat 690 € in der Tasche. Der Hauskäufer hingegen besitzt zwar ein Haus im Wert von 671.000 €, kann sich davon aber nichts leisten. Im Gegenteil, er muss noch 1.340 € jeden Monat drauflegen. Na wenn das nicht ein Vorteil einer kleinen Wohnung ist?
- Du willst endlich unabhängiger von deinem Job / deinem Chef werden?
- Du willst deine Finanzen selbst in die Hand nehmen und nicht mehr auf dubiose Bankberater vertrauen?
- Du willst Geld nur noch für Dinge ausgeben, die dir wirklich wichtig sind?
- Du hast vor, in der Rente nicht in Armut zu leben?
- Du willst vielleicht sogar schon jetzt in Teilzeit arbeiten oder in Frührente gehen?
Ich finde, solche kleinen Entscheidungen können in der Summe einfach riesige Unterschiede im Endvermögen und auch in der Lebensführung und der persönlichen Freiheit machen. Der Frugalismus führt einfach dazu, dass man sein Geld nur noch für Dinge ausgibt, die einen wirklich erfüllen.
Die Emotionen
Bisher war dieser Artikel sehr auf die sachliche Seite der Thematik ausgerichtet. Es gibt jedoch auch die emotionale Komponente. Im eigenen Haus zu wohnen und tun und lassen zu können, was man will, ist für viele Menschen einfach Lebensfreude und -glück pur. Wenn daher die Entscheidung Pro Kauf fällt, kann ich das auch zu gewissen Anteilen nachvollziehen. Dieser Artikel soll also kein Angriff auf alle sein, die sich für den Kauf entschieden haben. Vielleicht lediglich ein Appell, sich die wahren Kosten des Eigenheims einmal konkret auszurechnen und dadurch die rosarote Brille abzunehmen.
Wir haben jedoch entschieden, dass diese Art des Wohnens aktuell für uns nicht in Frage kommt und wir lieber die finanziellen Möglichkeiten und Freiheiten ausnutzen wollen, die uns Mieten bringt. Wer weiß, ob sich unsere Ansicht in der Zukunft noch ändert?
Wie siehst du die Vorteile einer kleinen Wohnung?
Wohnst du in einer kleinen Wohnung oder in einem großen Haus?
Lebst du zur Miete oder im eigenen Eigentum?
Kennst du noch mehr Vorteile oder auch Nachteile?
Servus nach Niederbayern,
woher bekomme ich denn diese „Extraböden“, diese Drahtgestelle? Welcher ist der Fach- bzw. Suchbegriff für solche Lochgitter? Es zeigt mir alles im Netz, nur nicht diese Teile.
Finde das eine sehr charmante Lösung, um auf kleinem Raum mehr Platz zu schaffen.
Grüße aus Oberbayern 😉
Hey,
da hat Amazon leider die Funktion mit dem Einbinden inklusive Produktbilder eingestellt.
Habe den Blogartikel nun mit den Links zu den Produkten aktualisiert.
Achtung: Das sind Affiliate-Links. Wenn du darüber kaufst, kostet dich das Produkt NICHT mehr, aber ich erhalte eine kleine Provision.
Liebe Grüße aus Koh Samui,
Manuel
Alles zutreffend, besonders mit dem Garten. Ich kenne zwei frischgebackene Eigenheimbesitzer, die 8 Monate im Jahr wöchentlich Gartenpflege betreiben müssen. Wenn sie die eine Woche auslassen, meckern die Nachbarn über die „Wildnis“ nebenan.
Das ist im Kleingartenverein noch schlimmer, das Gesamtbild wird gestört und die Satzung sieht meist ein propperes Aussehen vor.
Dann hat man sein Gartenglück – eine halbe Stunde in der Woche, der Rest ist Schuften.
Hey Oliver,
Auch hier Danke für deinen Kommentar 😊
Schön, wenn das nicht nur meine Beobachtungen sind, hier in den Kommentaren konnte man ja manches Mal den Eindruck gewinnen, dass das alles ja ganz anders sei…
Grüße,
Manuel
Wobei das auf den Garten ankommt und die Nähe zu Familie und Freunden. Für viele ist Gartenarbeit ja auch Entspannung und ich weiß den bei meinen Eltern sehr zu schätzen. Aufwand hält sich in Grenzen, Anhänger oder Ähnliches braucht’s da nicht.
Ob man sich von den Nachbarn so reinreden lassen will muss jeder selbst wissen. Ich würde nicht bzw überwiegen da die Vorteile gegenüber nervigen Mietern außen rum in der Wohnung.
Da kann man auch ganz schön Pech haben…
Man sollte es von allen Seiten betrachten, richtig. Ein Eigenheim ist schon recht lange mein Ziel (hat leider meine Investitionen gehemmt) die aktuelle Preis/Zinskombination machts aber unattraktiv wenn man nicht nur noch fürs Haus leben will.
Manchmal sind unsere aktuellen 75qm mit ihren 3 Zimmern schon eher knapp. Ein zweites Büro wäre da durchaus nett. Aber wir wohnen günstig sowohl was Preis als auch Lage angeht. Wenngleich wir trotzdem beide zwei Autos haben, das ist aber auch eine bewusste Lifestyle Entscheidung.
Seit wir aber diverse Sozialbauten vor die Nase bekommen haben leidet die Wohnqualität und mittelfristig wollen wir hier schon weg. Ob dann ins Eigenheim oder nochmal in eine Mietwohnung wird die Zeit zeigen. Die Flexibilität brauchen wir jetzt nicht unbedingt bzw. würden sie wohl eh nicht nutzen. Dafür haben wir auch zu viel Zeug – könnte man ja noch mal brauchen 😉
Hey Thraciel,
vielen Dank für deinen Kommentar 🙂
Ja, oft ist es die Entscheidung, ob man nur noch fürs Haus leben will…
Grüße,
Manuel
Super Artikel und beschreibt genau das Dilemma vieler unter uns.
Was ist das Ideal bzw. die Sehnsucht die man vor dem inneren Auge hat (vieles auch bereits in der Kindheit geprägt an Werten und Vorstellungen von denen man schwer loskommt)
Ich kenne und lebte alle Varianten .. Aufgewachsen am Land dann weiter über Single Einzimmer Wohnung, Wohnung am Land / in der Großstadt, Reihenhaus mit 30m2 Gärtchen und schlussendlich wieder übertrieben großer 300+ m2 Burg mit Doppelgarage, Riesengarten, Pool und wirklichen jedem Luxus drumherum.
Auch wenn ziemlich unvernünftig, teuer und aufwändig in Pflege und Erhaltung wie von dir beschrieben – Genieße ich jede Sekunde und leg trotzdem genug weg (via ETFs natürlich) für später, weil ich mit genug angesparten Eigenmittel und damit geringem Finanzierungsanteil es mir leisten konnte die Riesenhütte hinzustellen.
Ich sehe das Problem eher bei den Jungfamilien die mit 0 Eigenmittel und variablem Zinssatz zur gleichen Zeit gebaut haben und sich damit komplett übernommen haben, keine Rücklagen haben und nichts weglegen und ansparen/ finanzieren können.
Sparen und Anlegen ist gut und wichtig – Aber man braucht auch ein Ziel wofür – Bei mir war’s der Traum vom überdurchschnittlichen Eigenheim und nicht vom Pensionisten Millionär sein und mit etwas Pech durch eigener oder Krankheit des/der Partnerin sie nicht wirklich nutzen kann für schöne Dinge, Reisen usw.
Wichtig ist das es für einem passt und man glücklich ist – egal welchen Weg man einschlägt und das man nicht nur rechnet wo mehr übrig bleibt.
Meine Zeit in der Stadt habe ich gehasst wie die Pest … Die vielen damit verbundenen Vorteile wiegen aus meiner Sicht nie und nimmer die Nachteile auf.
Bauqualität in der Regel minderwertig, gemeinsam genutzte Flächen meist schlecht gepflegt usw usw usw … jeden Euro den ich fürs Leben am Land an Mehrausgaben hab ist es Wert für mein persönliches Wohlbefinden.
Hallo Thomas,
Vielen Dank für deinen Kommentar.
Ja, das Thema ist sehr emotional, egal, was die Zahlen sagen.
Am Ende geht es darum, was man will. Ist es die fehlende Immobilität dafür mit großem Wohnkomfort, meistens teuer erkauft.
Oder doch die persönliche Freiheit, einfach mal abzuhauen oder weniger arbeiten zu müssen.
Grüße,
Manuel
Cool! Endlich mal alle(!) Kosten aufgelistet und verglichen. Ich wohne bei einer Genossenschaft auf knapp 42qm und liebe die Bequemlichkeit. Wenig Zeug, wenig Aufwand.
Hallo Gabi,
vielen Dank für deinen Kommentar!
Wie lange lebst du denn schon in der Wohnung?
Magst du uns mehr erzählen?
Grüße,
Manuel
In der jetzigen Wohnung lebe ich seit 4 /1/2 Jahren, bei der Genossenschaft seit knapp 7 Jahren. Ich finde, man muss das Gesamtpaket rechnen. Ich wohne z.B. in der City, erreiche im Umfeld von 2km alles Wichtige zu Fuß. D.h.: Ich brauche kein Auto (was endlos viel Geld spart). Ich benötige nicht mal ein Fahrrad. Außerdem: Weniger Quadratmeter = weniger Fläche, die man beheizen muss. Ich habe jahrelang an geringen Fixkosten gearbeitet. Mit anstehender Mieterhöhung und falls ich das ÖPNV-Deutschland-Ticket nehme, komme ich dann auf insg. ca. 550€. Allerdings wohne ich im Ruhrgebiet (wo das Leben auch teurer wird), aber eben nicht in teuren Wohngegenden wie München, Hamburg oder Berlin. Das eingesparte Geld investiere ich nebenbei gesagt in Zeit (Teilzeitstelle).
Danke Gabi für die Einblicke 🙂
Wow, echt geringe Fixkosten 👍
Teilst du dir die Kosten oder ist das ein Single-Haushalt?
Die Entscheidung für Teilzeit finde ich jedenfalls top 👍
Grüße,
Manuel
Nein, keine geteilten Kosten. Ich finanziere alles selbst
Ich habe nach 16 Jahren Mietzeit die Möglichkeit bekommen, die damalige Mietwohnung zu kaufen. Sind jetzt relativ genau 2 Jahre die Eigentümer der Wohnung. Da wir „eigentlich“ ein Haus kaufen wollten, haben wir eine 100%-Finanzierung gemacht und nur die Kaufnebenkosten bezahlt. Die Monatsrate entspricht der damaligen Warmmiete. Die Banken waren nicht besonders flexibel, da ich gerade die erste Woche beim neuen Arbeitgeber war (Probezeit). Die Wohnung hätten wir aber auch Cash zahlen können.
Durch die aktuell sehr hohen Kreditzinsen haben wir unseren Plan mit dem Haus pausiert. In unserer Region kostet ein Haus ca. 650.000€ und mit 250k Eigenkapital verbleibt eine Monatsrate von 2500-2700€ im Monat. Diese Belastung möchte ich mir mit 45 Jahren nicht mehr ans Bein binden. Da wir in 5-7 Jahren in die FIRE-Rente gehen, ist außerdem die Reaktion der Bank nicht absehbar, sobald wir beide Jobs kündigen. Außerdem war geplant die Eigentumswohnung beim Erwerb eines Hauses weiter im Immobilenbestand zu halten und zu vermieten. Dieses würden die Banken wahrscheinlich auch nicht mehr mitmachen.
Wir haben daher folgende Strategie, um möglichst flexibel reagieren zu können:
Statt der Sondertilgungen auf den Wohnungskredit, besparen wir einen SP500 ETF. Die Sparrate (400€/Monat) war so berechnet, dass diese die jeweiligen Kredite zur Restlaufzeit ablösen kann. Seit 01/2023 zahlen wir sogar eine deutlich höhere Summe, um ggf. die Immobilie vorzeitig bei der Bank auslösen zu können. Damit sind wir maximal flexibel und das Geld ich nicht in einem Kredit gebunden.
Hey Dividendenpirat,
Vielen Dank für deinen Kommentar 🙂
Wenn die Monatsrate der damaligen Warmmiete entspricht, hast du damit effektiv deine Kosten erhöht.
Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer kommen jetzt ja noch oben drauf…
Wo war da dann der Vorteil gegenüber mieten? 🤔
Aber Glückwunsch zur weiteren Entscheidung, flexibel zu bleiben und auch dafür, dass FIRE in 5-7 Jahren erreicht ist 👍
Grüße,
Manuel
Hallo Manuel,
wir wollten die Wohnung ursürunglich nicht kaufen sondern direkt ein Haus. Wir haben einige Tiere und waren uns dem Umstand bewusst, dass wir im Fall einer Eigenbedarfskündigung von einem neuen Eigentümer in einer schwierigen Situation stecken würden. Wir sahen uns somit gezwungen und Sonderkaufsrecht als Mieter geltend zu machen.
Der Vorteil gegenüner der Mietsituation ist ganz klar, dass aktuell ca. 600€ in die Kredittilgung fließen und nicht in die Vermieterkasse. Außer einer Instandhaltungsrücklage und Verwalterkosten habe ich alle Nebenkosten ja schon immer bezahlt. Daher ist die Mehrbelastung zu vernachlässigen.
Wir haben mehrere Immobilien die wir vermieten und daher ist die notwendige Infrastruktur zum Immobilien- / Mietermanagement vorhanden. Daher die Idee, die Wohung nach dem Hauserwerb in den Vermietungsbestand zu überführen.
Die Wohnung haben wir auf dem Zinsniveau 2020/2021 mit 4,5% Mietrendite eingekauft. Diese hätte nach Steuer mit -50€ einen leicht negativer Cashflow gehabt. Das ist für den Eigennutz ok und später wird der Cashflow leicht positiv.
Durch das neue Zinsniveau (3,8%) ist der theoretische Cashflow auf -450€ gesunken. Daher müssen wir die Wohnung ggf. verkaufen um ein Haus kaufen zu können.
Beste Grüße
Alex
Hallo,
wir haben uns 2004 eine 61 m2 Wohnung in zentraler Lage in der zweitgrößten Stadt Österreichs gekauft. Ab 2009 war unser Haushalt mit 4 Personen (2+2) vollständig. Die Freunde und die Familie haben uns für verrückt erklärt.
Nun ist unsere älteste Tochter zum Studieren in eine andere Stadt gezogen – die zweite Tochter hat endlich 😊 unter der Woche auch ihr Einzelzimmer. Die Kinder haben sich nicht gegenseitig umgebracht. Meinen Mann habe ich in den letzten 20 Jahren auch nicht gewechselt. Das heißt, es geht auch auf 61 m2.
Zusammengefasst war es einer der besten Entscheidungen unseres Lebens. Wir fahren täglich die Ernte dafür ein – finanzieller Puffer & keinerlei Geldsorgen, Ausbildung unserer Kinder ist gesichert, tolle Urlaube, Arbeit und Schule fußläufig,… und mit 50 hat man echt keine Lust mehr auf Putzen und permanente Erhaltungsarbeiten.
Meiner Meinung nach handelt es sich um eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen – das will gut überlegt sein.
Liebe Grüße aus Österreich
Hanna
Hallo Hanna,
vielen Dank für deinen Kommentar 🙂
Sehe das auch so wie du, es ist eine der wichtigsten Entscheidungen, die große Teile des späteren Lebens maßgeblich beeinflussen.
Meiner Meinung nach habt ihr alles richtig gemacht 👍
Grüße,
Manuel
Puh – zu 4. auf 60qm, das muss man können. Mir sind schon 140qm Häuser etwas knapp sollten da mal zwei Kinder kommen 😀
Das wären mir persönlich zu viele Kompromisse, nach der Arbeit verbringt man doch die meiste Zeit zu Hause, da möchte ich mir ein wenig Freiraum gönnen.
Aber Respekt wenn das bei euch so gut geklappt hat!
Im Falle eines Lockdowns mit Kindern ist ein eigener Garten mehr wert als alle Berechnungen. Wenn die Kinder schon einen Lagerkoller bekommen und die Wände hochgehen, kann man froh sein, dass sie im eigenen Garten an die frische Luft können. (das ist fairerweise ein schwarzer Schwan, aber wir wissen alle, dass so etwas vorkommen kann)
Naja,
rausgehen an die frische Luft konnte man doch immer.
In Bayern gab es jede Menge Leute, die auf einmal das Wandern für sich entdeckt hatten…
Grüße,
Manuel
…ja, ja, die sachliche Seite. Wenn man aber in drei verschiedenen Wohnungen gelebt hat, die entweder laut oder kalt sind, viel Verkehr haben, oder Nachbarn haben, die bei jedem Geräusch sich beschweren oder unter deinem Fenster ständig rauchen, so dass man nicht lüften kann, fällt die Entscheidung für ein Haus zu 110% aus. Der Seelenfrieden ist mehr wert als alle Rechnungen. Mir nützt es nichts, wenn ich mich nicht wohlfühle, nur damit ich spare.
Hallo Jochen,
vielen Dank für deinen Kommentar.
Warum bist du denn in eine Wohnung gezogen, die so viel Verkehrslärm hat? Ist dir das bei der Besichtigung nicht aufgefallen?
Ebenso das Thema mit der Kälte? Das müsste man ja an den Nebenkostenabrechnungen sehen können, bzw. im Gespräch mit dem Vormieter herausfinden können?
Auch der Raucher kann ja nicht wirklich so schlimm gewesen sein, oder hatte die Wohnung tatsächlich nur genau ein einziges Fenster?
Ich mache ganz oft die Erfahrung, dass das Eigenheim einfach nur schön gerechnet / geredet wird. Auch dort kannst du nervige Nachbarn haben oder Verkehrslärm durch die angrenzende Straße haben.
Es geht bei der Frage nicht primär ums Sparen, sondern darum, wo man in 10 – 20 Jahren stehen will.
Der Eigenheimkäufer wird nach dieser Zeit in der Regel noch nicht mal seinen Kredit getilgt haben und muss daher weiter in seinem (vielleicht) unliebsamen Job buckeln, während der Mieter sich mit seinem Millionendepot frei aussuchen kann, ob er arbeiten will, und wenn ja, was.
Ebenso, wo er wohnen will.
Natürlich funktioniert das Konzept nur, wenn der Mieter auch genügend Disziplin aufbringen kann und sein Vermögen nicht verjubelt…
Grüße,
Manuel
Hallo Manuel,
zum Verkehrslärm: Die Straßenführung wurde von der Stadt umverlegt.
zu den Kosten: Vorher war es eine WG. Da stimmt keine Abrechnung.
zum Raucher: 7 von 8 Fenstern waren tatsächlich nur in eine Himmelsrichtung. Eigentlich eine schöne Wohnung, ruhig im Hinterhof. Nur eben ein hartgesottener Raucher, der sich schön eine Sitzecke vor dem Fenster eingerichtet hat und nicht umziehen wollte.
Hey Jochen,
naja, das kann dir bei deinem Eigenheim aber genauso passieren, dass da die Verkehrsführung geändert wird.
Nur ist dann das Problem wesentlich größer, da du nicht einfach nur umziehen kannst, sondern dann das Haus an der Backe hast (welches in dem Moment auch gleich noch ein gutes Stück billiger geworden ist, da Verkehrslärm wertmindernd ist)
Dann gab es ja immer noch ein Fenster. Ist zwar ärgerlich, aber doch ein Problem, das sich vielleicht sogar mit einem klärenden Gespräch mit dem Raucher lösen hätte lassen.
Grüße,
Manuel
Hallo Jochen,
deine Argumente spreche gegen diese Wohnort. Als Eigentümer hast Du den Nachteil, dass Du bei Veränderungen nicht einfach Wegziehen kannst. Ein Käufer sähe dies und würde weniger zahlen. Bei einem Ersatzkauf hast Du ca. 10 % Nebenkosten, selbst wenn die Bank mitspielt beim Pfandwechsel.
Auch auf dem Land kann es passieren, dass der Radweg in der Nähe des Hauses gebaut wird und am Wochenende es belebter wird. Auch der Sportplatz, Feuerwehr kann dorthin verlegt werden. Nicht umsonst heiß es ja „im“mobilie.
Dazu macht eine Immobilie bei einer Scheidung etc. auch wenig Freude, wie ein Freund derzeit erleben muss, nachdem er vorletztes Jahr bis zu Endtilgung zu unter 1% umgeschuldet hat. Super bitter.
Viele Grüße,
Torsten
Hallo Manuel,
wir haben uns entschieden vor 19 Jahren eine rund 80 qm Wohnung in Frankfurt am Stadtrand mit 5 Minuten zur U-Bahn zu kaufen. Im November ist die Kompletttilgung des Darlehens. Gerne kann ich die Rahmendaten für eine Alternativrechnung liefern.
Ich denke, es kommt auf die Rahmenbedingungen an. Es war klar, dass wir in Frankfurt wohnen bleiben werde und auch kein beruflich bedingter Umzug erfolgen wird. Die monatlichen Darlehenszinsen bei knapp 5% waren kaum höher als die potenzielle Miete der gleichen Wohnung. Es war das Jahr 2003. Dot-com-Crash, 9/11 gerade beendet. Man konnte noch per steuerfreier Lebensversicherung tilgen.
Das verdeutlicht vielleicht etwas die anderen Umstände damals. Im Endergebnis ist der Kauf wohl besser gewesen bei Alternativanlage zur 20 Jahresrendite des MSCI World von 6,36%. Natürlich gab es aber die Wertsteigerung der Immobilie, die so nicht wieder vorhersehbar ist. Bei der Verlängerung habe ich aber über 20.000 € durch Forward in den Sand gesetzt.
Als Vorteil des Eigentums würde ich noch sagen, dass Dir nie Eigenbedarfskündigung oder ähnliches droht.
Nachteilig bei einer ETW ist sicher die WEG. Entscheidungen teuern ewig, sind schwerfällig. Letztes Jahr habe wir den Baumängelprozess gegen den Bauträger endlich gewonnen. Die Schadensregulierung wird aber noch Jahre dauern.
Viele Grüße,
Torsten
Hallo Torsten,
danke für deinen Kommentar.
Kannst mir gerne Zahlen zukommen lassen 😉
Mich würde folgendes interessieren:
– Du schreibst, die Zinsen waren kaum höher als die Miete. Was ist mit der Tilgung? Sind in der Miete die Nebenkosten schon inkludiert (sprich: warm), oder hast du mit der Kaltmiete verglichen?
– Welche Instandhaltungskosten / Renovierungskosten hattest du in den letzten 19 Jahren?
– Wie hast du die Rendite des MSCI-World berechnet?
– Hast du beim Vergleich auch deinen Eigenkapitalanteil als Einmalanlage zum Start mit verrechnet?
– Welche Kosten stehen in den nächsten Jahren bei der Wohnung an? (Heizung? Bad? Fenster? etc.)
Grüße,
Manuel
Der Kaufpreis inklusiver aller Nebenkosten und neuen Möbel (vor allem Küche) waren ziemlich genau 250.000 €.
Das Darlehen waren 210.000. Die Annuität waren 1.039 € (Erste Rate 176,23 Tilgung und 863,27 € Zinsen) pro Monat ab Juli 2004. Verlängert im November 2008 mit neuer Annuität 1.000 €.
Die Eigenmittel zu Anfang waren also 40.000 €.
Die Sondertilgungen des ersten Darlehens waren 54.000 € und wir haben die ersten acht Jahr insgesamt 20.000 € Eigenheimzulage bekommen, die in die Sondertilgung geflosen sind. Somit gab es nochmals 34.000 € an Kapitaleinschuss.
Die letzte Rate im November sind 25.000 €.
Die Miete hätte ca. 800 € kalt (10€ pro qm) betragen. Die Nebenkosten ca. 150 €.
Als Eigentümer gab es Wohngeldzahlungen von 220 €, so dass es 70 € Mehrkosten pro Monat waren. Das ganze war bis letztes Jahr sehr konstant und weniger als 10€ Schwankungen. Alle Instandhaltung auch der Heizkessel letztes Jahr wurden bislang aus den Rücklagen bezahlt und sind daher in den 70€ bereits enthalten. Zusätzlich sind nur Umlagen für die Rechtskosten von ca. 4.000€ entstanden, die wir nunmehr aber fast zurückbekommen haben.
Da es ein Neubau war, sind über die Schönheitsreparaturen hinaus, die man auch als Mieter trägt, keine Renovierungskosten entstanden.
Der aktuelle Wert dürfte zwischen 400-450k liegen. Kann man derzeit schwer sagen.
Gerechnet habe mit 75.000 Startkapital und 300 € Monatsrate sowie 20 Jahren. Ncht exakt aber einfacher zu rechnen.
Die Rendite habe ich von https://www.msci-world.de/kurs/ mit Starttermin 31.12.2002. Kommt als Endsumme 399.778,47 € raus.
Fehlen zuungunsten der Miete Steuern, Mietsteigerungen, späterere Einstieg der 34.000 € Sondertilgung, Tilgungszahlungen nur 19,5 Jahre. Dafür fehlen zugunsten der Miete z.B. die Bauzeitzinsen, Austausch von Küchengeräten und die Vorlage der Rechtskosten.
Instandhaltung ist ein guter Punkt, aber nächstes Jahr dreht der Cashflow. Kaltmiete selbst bei einem sozialen Vermieter nunmehr 1.100 €. Neuvermietung sicherlich mindestens 1.400 €. Als Eigentümer habe ich noch die 70 € nicht umlagefähigen Kosten. Aus den 400k Kapital gäbe es zwar vor Steuern 1.000 € bei 3 % Ausschüttungsrendite. Steuern mit Teilfreistellung ca. 200 €. Von den 230 € müssten dann die Instandhaltungen gedeckt werden.
Hey Torsten,
vielen Dank für die Infos.
Bei der Rechnung mit dem MSCI World hast du (bzw. die Seite) aber die Ausschüttungen vergessen. Du hast allem Anschein nach nur die Kursrendite verwendet.
Das sind nämlich auch nochmal 1 – 1,5 % jährlich.
Da bisher keine größeren Instandhaltungskosten entstanden sind, müssen die aber demnächst kommen.
Wie sieht die Fassade aus? Gehört die mal wieder gestrichen? Das Dach? Die Fenster?
Heizkessel wurde ja schon gemacht, der kommt dann so schnell nicht mehr.
Grüße,
Manuel
Hallo Manuel,
Du hast recht, dass der MSCI ein Kursindex ist und deshalb der reine Indexwert ein falsches Bild abgibt. Nimmst Du aber Dezember 2003 (Unterschrift Notar) bis Dezember 2022 kommt der Kursindex nur auf knapp 5% (2.602,69/1.036,32^(1/19)).
Die Fassade kommt bald. Aktuell reicht dafür die Hälfte der Rücklage aus. Fenster sind absolut top. Klar kann man die einbruchshemmender und auch dreifachverglast einbauene lassen. Wenn man das mit weiteren Maßnahmen koppelt, könnte man es auch auf den Mieter als Modernisierungmaßnahme umlegen. Die Dächer auch der Häuser vom gleichen Bauträger, die 10 Jahre länger stehen, sind noch in Schuß. Aber sicher kommt da auch mal etwas in den nächsten 20 Jahren und sei es die Solarpflicht.
Nur zur Klarstellung Grundsteuer (Nr. 1) und Versicherungen (Nr. 13) zahlt der Mieter nach der BetrKV.
Als Eigentümer hast Du zusätzlich die Verwalterkosten (300 €), Instandhaltungsrücklage (350 €) und kleinere Reparaturen (Durchschnitt 200 €). So komme ich auf die 70 € pro Monat Mehrkosten.
Den anderem Aspekt zur Mäßigung der Wohnfläche kann ich nur zustimmen. Zwar hätten wir den Wechsel zur 160qm Penthauswohnung in 2015 uns leisten können. Das wären ungefähr 800 € im Monat mehr damals. Aber das Depot gäbe es nur in sehr reduzierter Form. Die 2.000 € Sparpläne im Monat wären maximal 500 € und schuldenfrei wäre ich in vielleicht 10 Jahren und hätte vielleicht im Herbst das Refinanzierungsproblem. Die Wohnung wäre/ist ein Traum (allein West und Ost Dachterasse 270 Grad Umlauf). Trotzdem würden wir hauptsächlich dafür arbeiten und Putzfrau sowie Gärtner Pflicht).
Alleine die Anzahl der Kommentierenden zeigt, dass Du ein emotionales Thema angeschnitten hast, bei der es meiner Meinung nach nicht die eine richtige Lösung (Mieten oder Kaufen) gibt. Zumindest wenn man nicht nur auf die Zahlen schaut. Den eigenen Quadratmeterverbrauch/-bedarf sollte man aber immer kritisch hinterfragen.
Viele Grüße,
Torsten
Ich muss ehrlich sagen, dass ich bis vor 3 Jahren noch nichts von ETF gehört habe. Was hätte ich also mit dem Geld gemacht, das ich nicht ins Haus gesteckt hätte? Riester, Rürup, Tagesgeldkonto? Mehr kannte ich (leider) nicht. Deshalb trauere ich meiner Entscheidung nicht nach. Ich muss es mir auch nicht schönrechnen.